作者：定位理论做投资（李斌）
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来源：雪球
2013/10/29
万科也算我一直跟的一个公司了。这几年也去万科的总部参加过几次业绩发布会什么的，也专门去和
@
梁洁 聊过。但一直到最近才开始买一些。
$
万科
A(SZ000002)$
的诱人之处。
1
、
品牌地位：
住宅地产的品牌中，万科是买房消费者的首选品牌。常常可以看到万科的房子卖的比周边的贵还热销。
2
、
品类空间：
住宅地产是有刚需的品类，虽然国内有一定的泡沫但不影响长期的需求。而且万科还是以
140
平米以下的中小型房子为主的策略做普通人需求。而万科在住宅房地产的市场份额还很小。
3
、
管理能力：
以王石郁亮为首的管理层多年来聚焦于住宅地产的战略取得了辉煌的成绩。砍掉怡宝、万佳等各种业务，耐得住只做住宅地产的寂寞，经得起其它行业甚至商业地产赚钱的诱惑，终于让万科这个品牌成为住宅地产的领导者。
4
、
经理人和股东一条战线：
万科的股权激励价格是
8.89
元和目前的股价接近，且有很严格的业绩要求（第一，要求三个行权期全面摊薄的年净资产收益率依次不低于
14%
、
14.5%
和
15%
；第二，要求相比基准年，之后第
1
、
2
、
3
年的净利润增长率依次不低于
20%
、
45%
和
75%
，这相当于超过每年
20%
的复合增长率）。管理层必须努力达成业绩做高股价才能让自己享受到巨大利益。
5
、
估值：
市销率低于
1.
市净率和市盈率也都不高。按
20%
的增长，今年的利润应该在
150
亿左右，对应的市盈率只有
6
倍多。怎么看都不贵。
最后一条是我拍脑袋的，
3
季度机构减持的公司名单中万科排第
2
，仅次于茅台，有一半的机构已经撤出了万科，这对我来说是利好。
作者感言：
这篇小文第一次发表于
2013
年
10
月
29
日，转眼快三年时间了，万科居然从当时的无人问津变成众多资本家争抢的上市公司。所谓
30
年河东
30
年河西，在股票市场只需要不到
3
年就能体现。
作者简介：
李斌，深圳硕果投资有限公司风控总监，精研定位理论五年，以定位理论分析企业价值和发展。雪球
ID
：定位理论做投资。